Welkom
Advocaten
Rechtsvakken
Publicaties
#Advocatenraad
Eerste Limburgse associatie
Internationaal
Ereloon, kosten, dienstenwet
Vacatures
Contact en secretariaat
Route
   
Kantorencomplex Europacentrum
Europalaan 50
3600 Genk
00 32 (0) 89 - 30 06 30
info@omnius.be
Publicaties Banner
 
Publicaties

YD 15 Yves Daenen

Ik verkoop mijn zaak

Het is een gekend verhaal.  Nadat u een aantal jaren als loontrekkende heeft gewerkt beslist u om “een eigen zaak” op te starten.  U wordt zelfstandige.  Hiervoor gaat u een handelspand huren.

Het opstarten van een nieuwe zaak is altijd een risicovolle onderneming.  Indien u na enige tijd merkt dat de zaak niet rendabel is, geeft de wet op de handelshuurovereenkomsten u als huurder de mogelijkheid om de handelshuur op te zeggen tegen het einde van het derde en het zesde jaar.

Indien uw zaak echter goed draait, is het uiterst belangrijk dat u tijdig een hernieuwing aanvraagt van uw handelshuurovereenkomst.  Een handelshuurovereenkomst duurt minimaal negen jaar.  U moet, om een hernieuwing voor opnieuw negen jaar te kunnen bekomen, een aanvraag sturen aan de eigenaar tussen de 18de en de 15de maand voor het einde van het negende jaar (zo niet is uw aanvraag ongeldig en kan u uit het pand gezet worden !).

De vraag die ons in dit artikel bezighoudt is de volgende : u heeft gedurende vele jaren hard gewerkt in deze zaak (bv. 20 jaar) en u overweegt om uw zaak te verkopen.  Waarop moet u hierbij letten ? (of waarop moet u als koper van dergelijke handelszaak letten ?)

Uiteraard zal u als verkoper van een handelszaak aan de kandidaat-overnemer de zekerheid willen geven dat deze laatste de zaak kan blijven uitbaten in hetzelfde goed.  Het is m.a.w. belangrijk dat de overnemer ook het (handels)huurcontract overneemt.

De waarde van veel handelszaken wordt immers voor een groot stuk uitgemaakt door de ligging van deze handelszaak, d.w.z. het huurcontract.  De waarde van een handelszaak wordt immers bepaald door haar verschillende onderdelen zoals : de ligging, het cliënteel, de huurovereenkomst, de overige overeenkomsten, de aanwezige stocks, de inrichting en het bedrijfsmateriaal, de naam enz. …

De overnemer zal er dus zeker van willen zijn dat de huurovereenkomst die hij mee overneemt, niet op korte tijd zal eindigen.

Hoe moet men te werk gaan ?  De overdrager sluit een overeenkomst met de overnemer waarin afgesproken wordt tegen welke prijs de handelszaak verkocht wordt.  Ook wordt hierin bepaald welke de verschillende bestanddelen van de verkochte zaak zijn (zie hierboven).

De overdrager moet de overnemer zo volledig mogelijk inlichten over alle elementen van deze handelszaak (informatieverplichting) :
-          zijn er contracten die mee overgenomen worden ?
-     welk is de bestaande huurovereenkomst ?
-     zijn er schulden ? enz.
 
De overnemer van zijn kant moet ook de moeite doen om de zaak die verkocht wordt te onderzoeken (onderzoeksverplichting).

Wat de huurovereenkomst betreft hangen overdrager en overnemer af van de goedkeuring van de eigenaar/verhuurder.

Indien deze overdracht samen gebeurt, kan de eigenaar-verhuurder zich er in principe niet tegen verzetten (tenzij de handelshuur sedert minder dan twee jaar is afgesloten of is hernieuwd).  Toch moet de overdrager formeel (schriftelijk) de toelating vragen aan de eigenaar.

De overdrager zal aan de eigenaar de goedkeuring vragen om de huur, samen met de handelszaak over te dragen aan de overnemer.  De identiteit van de overnemer moet bekend gemaakt worden, alsook de datum waarop de overdracht zal plaatsvinden.  De prijs en andere modaliteiten van de overdracht moeten niet meegedeeld worden.  Hier heeft de eigenaar-verhuurder niets mee te maken.

Omdat de wet echter voorziet dat er een uitdrukkelijke schriftelijke goedkeuring moet zijn van de verhuurder, doen de overdrager en de overnemer er goed aan om in hun overdrachtsovereenkomst te voorzien dat de overdracht pas definitief tot stand komt mits goedkeuring van de verhuurder (opschortende voorwaarde).

Indien de verhuurder zijn goedkeuring geeft (of niets van zich laat horen binnen de 30 dagen), dan is de overdracht van de huur, samen met de handelszaak een feit.

De overnemer wordt dan rechtstreeks huurder van de verhuurder, hij/zij treedt in alle rechten en plichten van de oorspronkelijke huurder/overdrager.

Tot zover een eerste bespreking van dit onderwerp.  In een volgende bijdrage zullen we ingaan op andere interessante aspecten, zoals :
-          is er een concurrentiebeding ?  (m.a.w. mag de overdrager terug een gelijkaardige activiteit opstarten ?
-          wat met de meldingsverplichting aan belastingen, B.T.W., R.S.Z. en R.S.V.Z. ?  
-          wat indien een handelszaak deel uitmaakt van een vennootschap en de aandelen van de vennootschap worden verkocht ?
-     solidariteit van de overdrager


Yves Daenen,
 
 


Arbeidsrecht - Sociaal Recht
Stakingsrecht en/of recht op arbeid ? - Paul Cox
Betaalt de werkgever steeds de verkeersboete van de werknemer ? - Marc Bijnens
Herstructureringen - Paul Cox
Schijnzelfstandigheid - Paul Cox
Overeenkomst aangaande opzeggingstermijn voor ontslag - Paul Cox
Een welverdiend pensioen ? - Paul Cox
Camerabewaking op de werkvloer : een inbreuk op de privacy ? - Paul Cox
Op staande voet ontslagen ! Wat nu ? - Paul Cox
Ontslag - Paul Cox
Pesten op het werk - Paul Cox
De Eindejaarspremie - Paul Cox
Beslag op loon - Kristof Hermans
Belgische éénheidsstatuut arbeiders – bedienden - Paul Cox
Over stakers, werkwilligen, piketten en deurwaarders… - Rob Valkeneers
Inhoudingen op loon: wat mag (niet)? - Rob Valkeneers
Elk arbeidsongeval aangeven? - Liesbeth Jouck
Schijnzelfstandigheid: Nieuw zout in een oude wonde? - Rob Valkeneers
Pensioen Mr. Paul COX - Paul Cox
Inhouding op loon door werkgever, geen garantie op snelle terugbetaling van schade - Thomas Lijnen
De bedrijfswagen: een brokkenmaker in het juridische verkeer - Rob Valkeneers
Contractenrecht
Uw reis in het water gevallen ? - Yves Daenen
Heb ik recht op intresten ? - Yves Daenen
Op kot - Yves Daenen
Kopen en verkopen via het internet - Yves Daenen
Ik verkoop mijn zaak (2) - Yves Daenen
Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken in het kader van een aannemingsovereenkomst. - Luc Vanderputte
De 10-jarige aansprakelijkheidstermijn van architecten en aannemers - Sarah Schoenmaekers
Ik verkoop mijn zaak - Yves Daenen
Ontwikkelingen in de woninghuur - Paul Cox
Nieuwe regels voor vastgoedmakelaars - Yves Daenen
Gevangen in een contract - Yves Daenen
Handelshuur - Paul Cox
Failliete aannemer voor uw bouw : wat nu ? - Luc Vanderputte
Index niet vergeten ? - Yves Daenen
Reis geboekt - Luc Vanderputte
Timesharing : koop geen kat in een zak - Yves Daenen
Huurcontracten - Yves Daenen
Een huis kopen : wees voorzichtig ! - Yves Daenen
Opgepast voor borgstellingen - Yves Daenen
U wil meer weten over de verhuring van residentiële en commerciële panden? - Yves Daenen
Pop-upverhuring - De kogel is door de kerk - Yves Daenen
Valkuilen bij de overdracht van aandelen - Hanne Arnols
Fiscaal Recht
BTW-plicht voor advocaten vanaf 1 januari 2014 - Marleen Delille
Onderhoudsgeld betalen = belastingen besparen - Yves Daenen
Eindejaarsgeschenken : fiscaal aftrekbaar ? - Marleen Delille
Geschillen met de fiscus - Marleen Delille
Een pand verhuren en hierop BTW aanrekenen? Kan het? - Yves Daenen
Gerechtelijk Recht
De Vrederechter : een Verzoeningsrechter ? - Yves Daenen
Wie betaalt de procedurekosten ? - Yves Daenen
Het verschil tussen gelijk hebben en gelijk krijgen. Bewijsrecht - Kristof Hermans
Gerechtelijk verlof - Marc Bijnens
Personen- en Familierecht
Wijziging huwelijkscontract - Jos Lenaerts
Overspel - Jos Lenaerts
Automatische echtscheiding? - Jos Lenaerts
Grove beledigingen ... een reden tot echtscheiding ? - Jos Lenaerts
Dringende en voorlopige maatregelen - Jos Lenaerts
Echtscheidingen - Jos Lenaerts
De echtscheiding door onderlinge toestemming - Jos Lenaerts
De nieuwe echtscheidingswetgeving (1) - Jos Lenaerts
De nieuwe echtscheidingswetgeving (2) - Jos Lenaerts
De nieuwe echtscheidingswetgeving (3) - Jos Lenaerts
Wat met uw vennootschap of eenmanszaak na uw overlijden? - Wilfried Theunis
TELEFACTS - De echtscheidingsadvocaat - Jos Lenaerts
Welk huwelijksvermogensstelsel past bij mijn huwelijk? - Hanne Bijnens
Uw huis nog uw 'thuis' na inbreng in de vennootschap? - Tiziana Marongiu
Overige
Wijzigingen in verband met de VZW's - Yves Daenen
Overlading van voertuigen en aanhangwagens - Sarah Schoenmaekers
Stalking strafbaar - Jos Lenaerts
Superboetes (deel 1) - Marc Bijnens
Superboetes (deel 2) - Marc Bijnens
Rijden onder invloed - Marc Bijnens
Aansprakelijkheid van de sportbeoefenaar - Jos Lenaerts
Remafstanden - Marc Bijnens
Efficiënt betwisten van examenresultaten - Paul Cox
De nieuwe vzw-wet : De deadline nadert ! - Yves Daenen
Het verschil tussen gelijk hebben en gelijk krijgen : bewijsrecht - Kristof Hermans
Nieuwe categorisering verkeersovertredingen vanaf 31.03.2006 - Marc Bijnens
Collectieve schuldenregeling - Jos Lenaerts
Eerherstel - Jos Lenaerts
Slachtofferhulp - Marc Bijnens
Verkeersovertredingen en geldboetes - Marc Bijnens
Is uw V.Z.W. wel in orde ? - Yves Daenen
De verschoonbaarheid van de gefailleerde - Yves Daenen
Een ongeval ... politie bellen ? - Marc Bijnens
De zwakke weggebruiker - Marc Bijnens
Boompje planten ... bezint eer ge begint ! - Marc Bijnens
Iets nieuws onder de zon ? - Yves Daenen
Ongeval met uw (bedrijfs)wagen? Vul het aanrijdingsformulier juist in! - Kathleen Snyders
De “stichting-administratiekantoor”: een oplossing bij de overdracht van je familiebedrijf? - Hanne Arnols
Mr. Schoenmaekers voor Wereldbank - Sarah Schoenmaekers
Vergunningsplicht bij functiewijziging strenger - Kristof Hermans
Fraude en corruptie bij openbare aanbestedingen - Sarah Schoenmaekers
Partnership C-mine Crib - Hanne Bijnens
Controle over uw vennootschap behouden? Hoe? - Hanne Arnols
Pensioen Mr. Jos LENAERTS - Jos Lenaerts
Het gebruik van drones: leuk en cool... maar niet zonder (juridische) risico's! - Kathleen Snyders
Twee nieuwe vacatures - Luc Vanderputte