Omnius

Het is de meesten onder ons wel bekend dat er zich na het bouwen van een huis ‘verborgen gebreken’ kunnen manifesteren die de bouwheer, indien er geen oplossing komt, wel eens tot wanhoop kunnen drijven.

Een verborgen gebrek kan omschreven worden als een gebrek dat niet vaststelbaar was op het ogenblik van de goedkeuring van de werken en het bouwwerk of een bepaald gedeelte ervan daardoor niet of minder geschikt maakt tot het gebruik waartoe men het heeft bestemd.

De rechtspraak heeft een aantal situaties als verborgen gebrek aanvaard zoals het slecht functioneren van een schouw, een plaatsen van onvoldoende geluidsisolatie, het barsten of afschilferen van bakstenen na de plaatsing, de helling van een leiding die te zwak is en de diameter van de afvoerbuizen die te gering is voor de voorziene capaciteit, enz…

Enkele voorwaarden dienen vervuld te zijn om van een verborgen gebrek te spreken:

De eerste voorwaarde is uiteraard dat er een gebrek of abnormaliteit dient te zijn. Dit gebrek kan zich manifesteren in zowel het gebruikte materiaal zelf dan wel door een uitvoeringsfout, wanneer men de materialen op een verkeerde wijze heeft geplaatst, of ook nog in een functioneel opzicht.

Dit laatste wil zeggen dat de materialen op zich misschien wel goed en daarenboven goed geplaatst doch dat het gebruik van de installatie dermate veel problemen oplevert (bijvoorbeeld een werkelijk overdreven elektriciteitsverbruik) dat geen normale exploitatie mogelijk is.

De tweede voorwaarde is het ‘verborgen’ aspect. Dit wil zeggen dat het gebrek niet zichtbaar mag geweest zijn, voor een normaal zorgvuldige en begaafde bouwheer die de werken aan een nauwkeurig onderzoek heeft onderworpen, op het ogenblik van de aanvaarding van de werken. Een goed voorbeeld van dit laatste is bijvoorbeeld een verkeerd type van dakpannen die bovendien kleurverschillen vertonen. Indien men hier problemen mee heeft, kan men kan nadien moeilijk gaan voorhouden dat zulks ‘verborgen’ zou geweest zijn.

De derde voorwaarde is dat het verborgen gebrek ook ernstig dient te zijn. Dit verborgen gebrek mag echter niet dermate ernstig zijn dat het de stevigheid of stabiliteit van het gebouw aantast, omdat men in zulk geval de aannemer en architect op grond van de tienjarige aansprakelijkheid zal dienen aan te spreken en niet op basis van een verborgen gebrek.

Het spreekt voor zich dat de aansprakelijkheid slechts geldt indien er ook een fout kan worden aangetoond in hoofde van de aannemer dan wel architect. Tevens dient de schade te worden bewezen, die soms beperkt kan zijn tot het gebrek zelf.

Tenslotte is het van uitermate groot belang dat de vordering die men instelt wegens verborgen gebreken “binnen een redelijke termijn” moet worden ingesteld.

Dit kan wel eens problemen geven aangezien het de rechter is die op onaantastbare wijze nagaat of de vordering tijdig werd ingesteld, waarbij deze rekening zal houden binnen welke tijdspanne de bouwheer een rechtsvordering heeft ingesteld na het ontdekken van het gebrek…

Indien U dus met een verborgen gebrek wordt geconfronteerd is het dus aan te raden hierover zo snel mogelijk de aannemer – schriftelijk – in gebreke te stellen, dan wel bij uitblijven van reactie via uw raadsman een rechtsvordering aanhangig te maken…

Er werd reeds aangegeven dat indien de gebreken dermate ernstig zouden zijn dat de stabiliteit of stevigheid van het gebouw in het gedrang komt, de 10 jarige aansprakelijkheid van de aannemer dan wel architect kan worden aangesproken.

Luc Vanderputte

vanderputte@omnius.be